Schrottimmobilien

Der Begriff der Schrottimmobilie wird im Zusammenhang mit dem bankenfinanzierten Erwerb von überteuerten Eigentumswohnungen gebraucht, der von Vermittlern meist als Steuersparmodell und mit dem Argument der sicheren Altersvorsorge angepriesen wurde. Es ist davon auszugehen, dass in Deutschland ca. 300.000 solche Immobilien verkauft wurden, viele nach der Wiedervereinigung in den Neuen Bundesländern, aber bei Weitem nicht nur dort. 
 

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Arglose Anleger wurden in den 90er Jahren durch Strukturvertriebe, welche die Anleger zuhause aufsuchten, über eine zu optimistische Beispielrechnung zum vollfinanzierten Kauf einer Immobilie gebracht, in welcher die monatlichen Belastungen durch die Mieteinnahmen und durch die zu erzielenden Steuerersparnisse mit plus minus Null oder allenfalls wenigen hundert DM angegeben wurden. Diese Berechnungen waren jedoch geschönt oder enthielten schlichtweg nicht alle beim Immobilienerwerb oder Unterhalt anfallenden Kosten.

Außerdem wurden die Erwerbsinteressenten beim Abschluss der Kauf- und Darlehensverträge in vielen Fällen so sehr unter Druck gesetzt, dass vor dem Erwerb noch nicht einmal eine Besichtigung der Immobilie stattfand. Die Beurkundung fand oft bei sog. Mitternachtsnotaren unter Verletzung des Beurkundungsgesetzes (wg. der Umgehung oder Ausschaltung des mit dem Formzwang bezweckten Übereilungsschutzes) noch am gleichen Tag statt. 
 

Aus aktuellem Anlass: unterschreiben Sie keine Vertragsänderungen, die Ihnen von der finanziereden Bank vorgelegt werden,  sondern lassen Sie die Angelegenheit vorher vom Fachmann prüfen.

 
Das Risiko des Mietausfalls wurde den meisten Erwerbern im Beratungsgespräch entweder nicht vor Augen geführt oder durch die angebotenen 5 bzw. 10 Jahre laufenden Mietgarantien bzw. den Beitritt zu einem Mietpool heruntergespielt.

Die Vermittler hatten als weiteres zugkräftiges Argument die von der Bank bereits vorab erteilte Finanzierungszusage in der Tasche, die auch eine Vollfinanzierung einschloss, um den Immobilienerwerb einer möglichst breiten „Zielgruppe“ zugänglich zu machen.

Die Wohnungen waren deswegen überteuert, weil aus dem Kaufpreis auch noch die Innenprovisionen für den Vertrieb bezahlt werden musste (ein Provisionsanteil von 40% an der Finanzierungssumme war keine Seltenheit). Dies wurde den Erwerbern natürlich verschwiegen. Dass bei so einer Konstellation die kalkulierten Mieten nicht zu erzielen sein konnten, die tatsächlichen Belastungen letztendlich sein mussten als in der Beispielrechnung angegeben und die Immobilie damit auch nicht annähernd zu dem an den Verkäufer bezahlten Preis weiterzuverkaufen war, überrascht nicht wirklich.

Viele Erwerber leisten für eine wertlose Immobilie den Kapitaldienst an die Bank bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens. Ob auch Sie eine Schrottimmobilie erworben haben, können Sie durch die hier anzufordernde Checkliste herausfinden.

Da sich etwaige Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer, den Vermittler oder den Mietgaranten meist deswegen als wirtschaftlich wertlos erweisen, weil die handelnden Personen vermögenslos sind und die beteiligten Gesellschaften im Zweifel insolvent, ist das Hauptaugenmerk bei der juristischen Geltendmachung von Ansprüchen auf die finanzierende Bank oder die Bausparkasse zu richten. In den vergangenen Jahren hat sich die Rechtssprechung intensiv mit den verschiedenen juristischen Problemkreisen beschäftigt, Die Rechtslage ist weitestgehend geklärt.

I. Verjährung
Da viele Schrottimmobilien in den frühen Neunziger Jahren erworben wurden, stellt sich zunächst die Frage, ob ihre Ansprüche gegen Verkäufer, Vermittler oder Banken nicht bereits verjährt sind. Die seit der Schuldrechtsreform einschlägige Verjährungsfrist von 3 Jahren, gerechnet ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Schuldrechtsreformgesetzes am 01.01.2002, lief am 31.12.2004 ab. 

Spätestens seit dem verbraucherfreundlichen BGH – Urteil vom 23.01.2007 (Az. XI ZR 44/06) ist jedoch klar, dass die Verjährungsfrist von 3 Jahren erst dann zu laufen beginnt, wenn der Erwerber positive Kenntnis von den ihm gegenüber den Banken / Bausparkassen zustehenden Ansprüchen und den haftbar zu machenden Personen erlangt oder ihm bzgl. der Unkenntnis grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist.
 

Nach jetzt geklärter Rechtslage beginnt die Verjährungsfrist von 3 Jahren erst mit der "positiven" Kenntniss des Erwerbers, die bei dieser komplizierten Rechtlage erst durch anwaltliche Beratung zu bejahen ist.

 
Da in den Schrottimmobilienfällen die Beurteilung der Haftung der Banken / Bausparkassen erst nach individueller Prüfung der höchstrichterlich als unübersichtlich und verwickelt anerkannten Rechtslage möglich ist, beginnt der Lauf der Verjährungsfrist nicht bereits mit Kenntniserlangung von den einen Anspruch begründenden Tatsachen (z.B. durch die intensive Berichterstattung in Presse oder Fernsehen), sondern erst mit der anwaltlichen Beratung über die Bedeutung dieser Tatsachen.

Aber selbst wenn die Verjährung der Ansprüche in der Zwischenzeit eingetreten sein sollte, weil seit dem Erwerb bzw. nach Kenntniserlangung von den anspruchsbegründenden Tatsachen 10 Jahre verstrichen sind (Höchstfrist für die Verjährung, s. § 199 Abs. 4 BGB), so sollten Sie Ihre Rechte trotzdem von einem Fachmann prüfen lassen, denn es besteht u.U. die Möglichkeit, mit verjährten Schadensersatzansprüchen gegen den Rückzahlungsanspruch der Bank aufzurechnen, dies allerdings nur, solange das Darlehen an die Bank noch nicht vollständig zurückbezahlt ist.

II. Widerruf des Darlehensvertrages
Obwohl einige Urteile des EuGH die Rechtssprechung des BGH hin zu mehr Verbraucherfreundlichkeit beeinflusst haben, ist die Ausübung des Widerrufsrechts für den Erwerber bzgl. des Darlehensvertrages ohne großen Nutzen, weil der zuständige BGH - Bankensenat bei sog. Realkrediten (Darlehen durch Grundpfandrechte Hypothek o. Grundschuld abgesichert) zwischen dem Kaufvertrag über die Immobilie einerseits und des zum Zwecke der Finanzierung des Erwerbs abgeschlossenen Darlehensvertrag andererseits kein sog. verbundenes Geschäft annehmen möchte.

Die juristische Konsequenz aus dieser Rechtsansicht des BGH ist, dass bei Schrottimmobilien, die fast alle über Realkredite finanziert wurden, der Widerruf des Darlehensvertrages den Kaufvertrag über die Immobilie nicht berührt, was weit reichende Folgen bei der Rückabwicklung hat. Denn im Zuge der Rückabwicklung des Vertrages sind die von jeder Partei empfangenen Leistungen zurückzugewähren. Da die empfangene Leistung auf Seiten des Darlehensnehmers der Darlehensbetrag ist, hat der Erwerber, der den Widerruf gegenüber der Bank erklärt, das (Rest-) Darlehen in einem Betrag an die Bank zurückzuzahlen, ohne dass er die Immobilie loswürde.

Würde der Bankensenat stattdessen in Übereinstimmung mit dem EuGH das Vorliegen eines sog. verbundenen Geschäfts bejahen, wäre das für die Erwerber deswegen günstiger, weil der Widerruf des Darlehensvertrages auch den Kaufvertrag betreffen würde. Im Zuge der Rückabwicklung wäre der Bank die Immobilie zur Verfügung zu stellen und diese müsste dem Darlehensnehmer alle bisher auf den Kapitaldienst geleisteten Zahlungen erstatten und außerdem aus den weiteren Verpflichtungen des Darlehensvertrages entlassen.

III. Haftungsvoraussetzungen
Die Ausgangssituation bei der juristischen Beurteilung von Schadensersatzansprüchen gegen die Bank ist, dass der Kaufvertrag mit dem Eigentümer der Immobilie und der Darlehensvertrag mit der finanzierenden Bank wirtschaftlich und rechtlich streng zu trennen sind, so dass ein Kreditinstitut, welches eine (Immobilien-) Kapitalanlage finanziert, grundsätzlich keine Aufklärung und Beratung in Bezug auf das finanzierte Geschäft, also bzgl. der Risiken des Immobilienerwerbs schuldet. 
 

Banken oder Bausparkassen haften nur dann, wenn eine der folgenden 4 Fallgruppen einschlägig ist:

Nach der bisherigen Rechtssprechung des BGH hafteten Banken oder Bausparkassen wegen Verschuldens bei Vertragsschluss jedoch für die unterlassene Aufklärung und Beratung oder für erkennbar falsche Angaben der Vermittler, deren Verhalten den Finanzinstituten unter bestimmten Voraussetzungen zuzurechnen ist, ausnahmsweise auch für das von ihnen finanzierte Geschäft, wenn eine der folgenden 4 Fallgruppen zutrifft (vgl. die Senatsurteile vom 15.05.2006 (Az. XI ZR 6/04) und vom 17.10.2006 (Az. XI ZR 135/05): ´

-> die Bank schafft einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken des Projekts hinzutretenden Gefährdungstatbestand für den Kunden o. begünstigt die Entstehung eines Gefährdungstatbestandes.
-> die Bank befindet sich im Zusammenhang mit der Kreditgewährung in einem schwer wiegenden Interessenkonflikt.
-> die Bank geht im Zusammenhang mit der Planung, Durchführung und / oder dem Vertrieb des finanzierten Projekts nach außen hin erkennbar über die Rolle als Kreditgeberin hinaus und erscheint gleichsam selbst als Partei des finanzierten Geschäfts.
-> die Bank hat in Bezug auf die speziellen Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung gegenüber dem Darlehensnehmer.

Um der Tendenz der Rechtssprechung des EuGH hin zur Verbraucherfreundlichkeit im Bereich des nationalen Rechts Rechung zu tragen, hat der Bankensenat des BGH die bedeutsamste der o.g. Fallgruppen, nämlich die vom konkreten Wissensvorsprung, weiterentwickelt und ausnahmsweise eine Haftung der Bank / Bausparkasse auch für das finanzierte Geschäft angenommen, wenn  die Bank mit dem Vermittler / Verkäufer der Immobilie nachweislich institutionalisiert zusammengewirkt hat und somit Kenntnis davon hatte oder haben musste, dass die Erwerber über vertragswesentliche Tatsachen getäuscht wird (s. BGH, Urteil vom 16.05.2006 (Az.: XI ZR 6/04), BGH, Urteil vom 26.09.2006 (Az.: 283/03).

Ein institutionalisiertes Zusammenwirken setzt demnach voraus, dass zwischen dem Vermittler / Verkäufer und der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden. Ob dies der Fall ist, muss in jedem Einzelfall anhand der hierzu in den letzten Jahren ergangenen umfangreichen Rechtssprechung geprüft werden.

IV. Treuhandfälle
Hat ein Verbraucher den Darlehensvertrag nicht selbst abgeschlossen, sondern ein Treuhänder, der hierzu bevollmächtigt wurde, so ist davon auszugehen, dass die Vollmacht unwirksam ist, weil ein Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz vorliegt. Der Darlehensvertrag ist auf Grund dieses Mangels der Vollmacht unwirksam, wenn sich die Bank nicht auf den Rechtsschein einer wirksamen Vollmach berufen kann.

V. Rechtsfolge: Schadensersatz
Liegen obige Haftungsvoraussetzungen vor, haftet die Bank / Bausparkasse, die sich das pflichtwidrige Handeln der Verkäufer / Vermittler zurechnen lassen muss, aus eigenem Verschulden. Die Erwerber sind nach den Regeln der vorvertragliche Pflichtverletzung gem. § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB i.V.m. mit dem in § 249 Satz 1 BGB normierten Grundsatz der Naturalrestitution so zu stellen, wie sie ohne die Aufklärungspflichtverletzung durch die Bank / Bausparkasse gestanden hätten.

Dabei ist nach der allgemeinen Lebenserfahrung davon auszugehen dass sich die Erwerber bei einer Aufklärung über die vertragswesentlichen Tatsachen (Wert der Immobilie, Mängel, tatsächliche Kosten etc.) den Kaufvertrag nicht abgeschlossen, jedenfalls den Vertrag wegen arglistiger Täuschung fristgerecht angefochten hätten (der Beweis des Gegenteils obliegt der Bank / Bausparkasse).

Im Ergebnis können die Erwerber von der Bank / Bausparkasse unter Anrechnung Steuervorteile und Mieteinnahmen die Rückzahlung der bisher auf das Darlehen gezahlten Zinsen und die Freistellung von den zukünftig fällig werdenden Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag verlangen Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung. 
 

Grundvoraussetzung einer fundierten juristischen Prüfung ist, dass alle vorhandenen Unterlagen vorgelegt werden. Wenn Sie Interesse an einer Anspruchsprüfung durch die Kanzlei haben, fordern Sie bitte unseren Fragebogen "Schrottimmobilien" an, der sich an den von der Rechtssprechung aufgestellten Kriterien orientiert und die benötigten Unterlagen detailliert auflistet.